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53.陆续建房时士地价款如何计入房产税原值？
我公司有一处2万平米的土地，取得价值300万元，盖了厂房和办公楼，其中办公 楼占地400平方米，办公楼建筑面积1000平方米。办公楼共花费500万元，1月投入使用， 需要缴纳房产税，剩余厂房还在建造，建筑面积12000平方米，总容积率=（1000+ 12000）一20000>0.5。请问，办公楼缴纳房产税时计入房产原值的土地价款为60000元 计算容积率的面积和实际建筑面积不一致应如何处理？如果楼层高于8米时，计 算容积率的面积要算2倍，缴纳房产税的时候，只要容积率高于0.5就可以按土地原值缴纳 房产税吗？如果有些建筑已完工，但有些还没建完，土地原值又该如何划分？
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最佳答案
（1）容积率大于0.5，整体地价款应该计入房产原值，即300万元总价款按照 13000平方米（1000+12000）总建筑面积进行分摊。（2）办公楼对应的土地原值应该按照 建筑面积分摊，不应该按照占地面积计税，分摊金额230769.23元（3000000一13000× 1000）。（3）具体可参考常州市的文件规定处理。 （1）计算房产税应该按照实际建筑面积计算容积率。（2）如果按照实际建筑面积计 算的容积率大于0.5的，土地原值全额计入房产原值计算房产税。（3）如果是委托其他单位 建造房产的，房产税从办理房产竣工验收手续的次月开始缴纳。因此，存在竣工和未竣工 房产的，且可区分不同房产证的，竣工验收部分计算房产税的土地原值按照实际建筑面积 计算分摊。
政策依据
《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的 《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的 通知》（财税〔20107121号） 三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为 取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房 产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 《江苏省常州地方税务局关于执行财税〔20101121号文件第三条政策相关口径的通知） （常地税一便函〔2011710号） （三）如企业在同一宗土地上既有建成投入使用的房产，又有在建或者待建房产时， 在建、待建房产分摊的土地价值是否需并入房产原值缴纳房产税按照现行房产税有关规 定，在建房产和待建房产不属于应税房产，不需要缴纳房产税，其占用土地的价值可按建 筑面积进行分摊，不计入房产原值缴纳房产税。 《税务总局内部便函解读财税〔2010〕121号文） 三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题 例如，某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地 上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4，因此，计入房产原值的 地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000 万元。 再如，某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产，其中，该宗 土地面积1000平方米，地价2000万元，通过计算可知宗地容积率为5，因此，应将全部 地价2000万元计入房产原值计征房产税。 一、土地价值是否应在不同房产中进行分摊 问题：如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产， 四、房产税及城镇土地使用税 在将土地价值计入房产原值征收房产税时，是否可以将该宗土地的价值在不同房产中进 行分摊。 解读：在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房 产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此， 该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。其中： 建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价 值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。 四、宗地容积率大于或等于0.5时，如何计算应计入房产原值的地价 问题：当宗地容积率在0.5～1之间时，是否应将容积率乘以土地价值，以此计算的 结果再按建筑面积分摊，并确定征税的房产原值。 解读：按照通知的规定，正确的计算方法应该是：除宗地容积率低于0.5的，按房产 建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率 等于或高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权 支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 54．计算容积率的面积和实际建筑面积不一致,应如何处理？ 通知（财税2010121号） 三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为 取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房 产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 国家税务总局内部便函解读财税〔2010〕121号文 一、土地价值是否应在不同房产中进行分摊 问题：如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产， 在将土地价值计入房产原值征收房产税时，是否可以将该宗土地的价值在不同房产中进 行分摊。 解读：在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房 产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此， 该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。其中： 建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价 值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。 三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题 例如，某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房 屋建筑面积8000平方米,通过计算可知该宗地容积率为0.4,因此,计入房产原值的地价= 应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。 再如，某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产，其中，该宗 土地面积1000平方米，地价2000万元，通过计算可知宗地容积率为5，因此，应将全部 地价2000万元计入房产原值计征房产税。 四、宗地容积率大于或等于0.5时，如何计算应计入房产原值的地价 问题：当宗地容积率在0.5～1之间时，是否应将容积率乘以土地价值，以此计算的 结果再按建筑面积分摊，并确定征税的房产原值。 解读：按照通知的规定，正确的计算方法应该是：除宗地容积率低于0.5的，按房产 建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率 等于或高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权 支付的价款、开发土地发生的成本费用等。