不动产出租增值税的计税和预缴

　　《增值税法》施行前后，不动产出租增值税的计税和预缴都是当之无愧的场景多、贼复杂的业务之一。既有纳税主体在资格分类上的差异、也有纳税主体类型上的差异、还要兼顾出租房产的地点和类型的差异。仅在2026年1月1日《增值税法》施行后，就有《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)、《财政部 税务总局关于发布<增值税预缴税款管理办法>的公告》(财政部 税务总局公告2026年第14号)、《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)、《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号)等多份公告予以规范，部分场景的政策规范与《增值税法》施行前有着较大差异。

　　读通不动产出租增值税计税和预缴方法，可以纳税人类型差异为主线梳理归纳。

　　一、《增值税法》语境下的“不动产”内涵

　　《增值税法》第二条规定，纳税人在境内销售不动产、提供不动产出租服务等应税交易需要依法缴纳增值税。《增值税法实施条例》第二条规定，增值税法第三条所称不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的资产，包括建筑物、构筑物等。《财政部 税务总局关于增值税征税具体范围有关事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第9号)进一步明确，不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。其中建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

　　需要特别注意的是，一是在增值税制度中，土地使用权是类同于不动产管理的，尽管《财政部 税务总局关于增值税征税具体范围有关事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第9号)中，明确“无形资产-自然资源使用权”中包括土地使用权，但《增值税法》第十条明确规定“转让土地使用权”适用9%税率，而纳税人销售除土地使用权外的无形资产则适用6%税率。《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条第(二)项则明确“纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税”。

　　二是《财政部 税务总局关于增值税征税具体范围有关事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第9号)还明确规定，车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

　　二、不动产出租涉及的其他相关税种

　　不动产出租不仅仅应按照“不动产经营租赁服务”缴纳增值税，《房产税暂行条例》规定，出租房产的还需要以房产租金收入为房产税的计税依据，同步计算缴纳房产税。另外，《个人所得税法》《个人所得税法实施条例》规定，个人个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得，还需依法缴纳个人所得税。

　　三、单位出租不动产的计税

　　(一)增值税

　　单位出租不动产，其增值税计税需要叠加考虑三种因素：一是要区别一般纳税人还是小规模纳税人，二是要识别单位是否为住房租赁企业，三是要识别出租的房产是否是2016年4月前取得的不动产。各种因素条件确定后，再判断是否符合选择简易计税方式的条件，并决定是否选择。不一样的场景，不一样的选择，计税的规则(尤其是征收率)各不相同。

　　1.一般纳税人

　　(1)自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。

　　(2)一般纳税人的住房租赁企业向个人出租住房，或者向个人出租利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房，并已取得保障性租赁住房项目认定书的，取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

　　2.小规模纳税人

　　《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)中，并未延续2016年全面营改增试点“小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额”的规定。同时，公告明确规定，“自2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人发生除销售、出租不动产或者转让土地使用权之外的增值税应税交易，依照3%征收率减按1%征收率征收增值税”；且自2026年1月1日起，“除本公告和增值税法、增值税法实施条例、《财政部 税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2025年第17号)外，在2025年12月31日前制发文件规定的国内环节增值税优惠政策同时停止执行。”因此，自2026年1月1日起，小规模纳税人出租其取得的不动产，应按照《增值税法》规定的3%征收率计算应纳税额。

　　自2026年1月1日起，小规模纳税人的住房租赁企业向个人出租住房，或者向个人出租利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房，并已取得保障性租赁住房项目认定书的，按照3%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

　　(二)房产税

　　单位出租房产，还需计算缴纳房产税。房产税的计税也需要结合单位是否为住房租赁企业、是否向个人或专业化规模化住房租赁企业出租住房、出租的房产是否为利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房，来判定是否享受优惠税率。

　　《房产税暂行条例》规定，纳税人出租房产，以房产租金收入为房产税的计税依据，按照12%的税率从租计算并缴纳房产税。

　　《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号)规定，企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，或者出租利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房，并取得保障性租赁住房项目认定书的，减按4%的税率征收房产税。

　　《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第12号)规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税(不含水资源税)、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

　　四、个人出租不动产的计税

　　(一)增值税

　　个人出租不动产的计税，其增值税计税需要叠加考虑三个因素：一是个体工商户还是自然人?二是个体工商户一般纳税人还是小规模纳税人?三是住房还是非住房?

　　自2026年1月1日起，个人(不含个体工商户中的一般纳税人)出租住房，按照简易计税方法依照3%征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

　　个人(不含个体工商户中的一般纳税人)出租非住房的，应按照《增值税法》规定的3%征收率计算应纳税额，在2026年1月1日到2027年12月31日，不得享受依照3%征收率减按1%征收率征收增值税

　　个体工商户中的一般纳税人出租房产的，自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。

　　另外，《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)规定，自然人出租不动产，一次性收取租金的，应当以当月发生全部应税交易的销售额，以对应租赁期月均分摊的租金，确定月销售额，适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准。需要注意的是：一是自然人只能按月折算应税交易的销售额，适用月销售额不超过10万元的起征点标准；二是自然人出租不动产租金按月折算征税时，自然人的其他收入均需并入月度收入计算纳税，不得另行适用按次(日)1000元的起征点标准。

　　如：自然人甲在2026年3月自互联网平台企业取得设计服务收入9万元，并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报；当月还提供咨询服务取得收入0.05万元。其1月一次性收取的全年租金收入分摊至3月是1万元，与设计服务收入9万元、咨询服务收入0.05万元相加，因此3月份合计销售额为10.05万元，达到月销售额10万元起征点标准，应当就其全部销售额10.05万元计算缴纳增值税。甲不得将租金、咨询服务和设计服务收入分拆，各自适用月销售额10万元和每次(日)1000元的起征点标准。

　　(二)房产税

　　个人出租房产计算缴纳房产税，需要重点考虑是住房还是非住房。

　　个人出租非住房的，房产税按照取得全部租金收入的12%收取。

　　《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条规定，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

　　《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第12号)规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税(不含水资源税)、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

　　(三)个人所得税

　　个体工商户出租房产，其租金收入应并入当期应纳税所得，按照经营所得按年计算缴纳个人所得税。

　　自然人出租不动产的，其取得的租赁所得，还按照财产租赁所得20%，需依法缴纳个人所得税。《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条规定，个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

　　五、纳税人出租不动产增值税的预缴

　　《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号)规定，纳税人出租与机构所在地不在同一县(市、区、旗，下同)内的不动产(不包括纳税人提供道路通行服务)，应当按照规定的纳税义务发生时间，向不动产所在地主管税务机关预缴增值税。其中：一般纳税人适用一般计税方法计税的预征率为3%，适用简易计税方法计税的预征率为5%。小规模纳税人(不含小规模纳税人中的个体工商户出租住房)，预征率为3%；小规模纳税人中的个体工商户出租与机构所在地不在同一县内的住房，按照实际征收率确认预征率。公式为：

　　应预缴税款=当期全部含税价款÷(1+适用税率或征收率)×预征率。

　　《增值税法》第二十九条第(三)规定，自然人销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，提供建筑服务，应当向不动产所在地、自然资源所在地、建筑服务发生地主管税务机关申报纳税，不适用增值税预缴税款管理办法，

　　小规模纳税人，当期在预缴地实现的全部价款、预收款(不含增值税)合计未达到增值税起征点的，无需预缴税款。《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)规定，小规模纳税人发生出租不动产的应税交易，当期在预缴地实现的全部价款、预收款(均不含增值税)合计达到增值税起征点的，不得减按1%预征率预缴增值税，按照3%的预征率预征税款。

　　纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产，应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

　　纳税人预缴的增值税税款，凭完税凭证可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。