转让不动产增值税的计税和预缴

　　《增值税法》施行前后，转让不动产增值税的计税和预缴同样是当之无愧的场景多、贼复杂的业务之一。既有纳税主体在资格分类上的差异、也有纳税主体类型上的差异、还要兼顾出租房产的地点和类型的差异、部分业务甚至还要考虑持有的年限。2026年1月1日《增值税法》施行后，与转让不动产密切有关的公告，就有《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)、《财政部 税务总局关于发布<增值税预缴税款管理办法>的公告》(财政部 税务总局公告2026年第14号)、《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)、《财政部 税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2025年第17号)、《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号)等多份公告予以规范，部分场景的政策规范与《增值税法》施行前有着较大差异。

　　纳税人转让不动产，其增值税计税需要叠加考虑三重因素：一是纳税人是一般纳税人还小规模纳税人？二是纳税人是单位纳税人、个体工商户、或自然人？三是转让的房产是自建的还是购买的？四是转让的房产是不是2016年4月30日前的老房产？

　　读通纳税人转让不动产增值税计税和预缴方法，可以从以下四个方面分别梳理。

　　一、一般纳税人销售取得的不动产

　　《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)第三条(二)项规定，自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。同时第四条第(八)项规定，一般纳税人销售的是2016年4月30日前取得(非自建)的不动产，选择适用简易计税方法计税的，该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价允许从含税销售额中扣除。即区分三种情形：

　　1.一般计税下：销售不动产销项税额=全部价款和价外费用(不含税)×9%

　　2.销售2016年4月30日前购入不动产选择简易计税的：销售不动产增值税=【全部价款和价外费用(不含税)-购置原价或者取得不动产时的作价】×5%

　　3.销售2016年4月30日前自建的不动产选择简易计税的：销售不动产增值税=全部价款和价外费用(不含税)×5%

　　需要注意的是，一是一般纳税人既包括登记类型为单位的一般纳税人，也包括登记类型为个体工商户的一般纳税人。二是《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)第三条第(四)项规定，一般纳税人自选择适用简易计税方法当月起，36个月内不得变更；期限届满后，自选择适用一般计税方法当月起，36个月内不得再选择适用简易计税方法。

　　二、小规模纳税人销售取得的不动产

　　《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)并未延续小规模纳税人销售取得的不动产，按照5%的征收率计算应纳税额的规定。该公告第六条规定，自2026年1月1日起，除本公告和增值税法、增值税法实施条例、《财政部 税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2025年第17号)外，在2025年12月31日前制发文件规定的国内环节增值税优惠政策同时停止执行。因此，2026年1月1日起，小规模纳税人销售不动产，按照《增值税法》第十一条规定，按照3%的征收率计算缴纳增值税。其中，《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)第四条第(八)项规定，小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含个人销售购买的住房)，该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价允许从含税销售额中扣除。即区分两种情形：

　　1.销售购入的不动产：销售不动产增值税=【全部价款和价外费用(不含税)-购置原价或者取得不动产时的作价】×3%

　　2.销售自建的不动产：销售不动产增值税=全部价款和价外费用(不含税)×3%

　　需要注意的是：《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)第三条第(三)项第6目“自2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人发生除销售、出租不动产或者转让土地使用权之外的增值税应税交易，依照3%征收率减按1%征收率征收增值税”的规定，不得享受减按1%征收率征收增值税优惠。

　　三、个人(不含个体工商户一般纳税人)销售取得的不动产

　　个人(不含个体工商户一般纳税人)销售不动产的增值税计税，不仅要区别不动产是住房还是非住房，还要区别取得的方式是自建还是购入。

　　(一)销售的不动产是住房的

　　对于购入的住房，需要根据住房购买的期限的长短确定是否享受免税优惠；对于自建自用的住房，免征增值税。《财政部 税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2025年第17号)规定，自2026年1月1日起，个人(不含个体工商户中的一般纳税人)将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。即区分三种情形：

　　1.销售购买2年以上(含2年)的住房：免征增值税

　　2.销售购买不足2年的住房：销售不动产增值税=全部价款和价外费用(不含税)×3%

　　3.销售自建自用的住房：免征增值税

　　(二)销售的不动产是非住房的

　　个人(不含个体工商户一般纳税人)销售不动产的是非住房的，其增值税计税方式和单位小规模纳税人销售不动产一样，需要区别取得方式是购入或自建，分别适用不同的方式计税。即区分两种情形：

　　1.销售购入的不动产：销售不动产增值税=【全部价款和价外费用(不含税)-购置原价或者取得不动产时的作价】×3%

　　2.销售自建的不动产：销售不动产增值税=全部价款和价外费用(不含税)×3% 

　　四、纳税人销售不动产的增值税预缴

　　《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号)第五章“转让或者出租与纳税人机构所在地不在同一县(市、区、旗)内的不动产”规定：纳税人转让与机构所在地不在同一县(市、区、旗，下同)内的不动产，应当按照规定的纳税义务发生时间，向不动产所在地主管税务机关预缴增值税。其中，一般纳税人预征率为5%，小规模纳税人预征率为3%，并区别几种不同场景分别采取不同的计税方式预缴增值税。

　　1.一般纳税人转让与机构所在地不在同一县内购买的不动产，选择一般计税方式的：应预缴税款=(当期全部含税价款-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+9%)×5%

　　2.一般纳税人转让与机构所在地不在同一县内购买的不动产，选择简易计税方式的：应预缴税款=(当期全部含税价款-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%

　　3.小规模纳税人转让与机构所在地不在同一县内购买的不动产(不含个体工商户中的小规模纳税人销售购买不足2年的住房)：应预缴税款=(当期全部含税价款-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+3%)×3%

　　4.一般纳税人转让与机构所在地不在同一县内的自建不动产，选择一般纳税方式的：应预缴税款=当期全部含税价款÷(1+9%)×5%

　　5.一般纳税人转让与机构所在地不在同一县内的自建不动产，选择简易纳税方式的：应预缴税款=当期全部含税价款÷(1+5%)×5%

　　6.小规模纳税人转让与机构所在地不在同一县内的自建不动产，以及个体工商户中的小规模纳税人销售与机构所在地不在同一县内且购买不足2年的住房的：应预缴税款=当期全部含税价款÷(1+3%)×3%

　　需要注意：

　　一是《增值税法》第二十九条第(三)规定，自然人销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，提供建筑服务，应当向不动产所在地、自然资源所在地、建筑服务发生地主管税务机关申报纳税，不适用增值税预缴税款管理办法。

　　二是纳税人按照规定从当期取得的全部含税价款中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得发票，法院判决书、裁定书、调解书，或者仲裁裁决书、公证债权文书。否则，不得扣除。

　　三是小规模纳税人，当期在预缴地实现的全部价款、预收款(不含增值税)合计未达到增值税起征点的，无需预缴税款。《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)规定，自2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人发生销售不动产的应税交易，当期在预缴地实现的全部价款、预收款(均不含增值税)合计达到增值税起征点的，不得减按1%预征率预缴增值税。

　　四是纳税人转让与机构所在地不在同一县内的不动产，应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

　　五是纳税人预缴的增值税税款，凭完税凭证可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。