劳而无功，营改增不动产分期抵扣政策可以休矣
营改增政策有很多亮点，赋予纳税人诸多选择适用政策的自由，充分考虑了营改增政策全面推开的平稳性和减税的实效性；同时也适当考虑了减税对财政收入的影响，如制度上仍保留了贷款服务和土地出让金（不含房地产企业）抵减增值税。然而，对于不动产进项税额所创设的分期抵扣政策，连财以为，其实际效果非常有限，且影响涉及面非常广，增加了征纳双方大量的工作量，其必要性非常值得推敲。
一、想说爱你真的不容易：不动产进项税额分期抵扣要求多、操作复杂、工作量大
该政策涉及如下几个文件，提出了诸多管理要求
（一）财税[2016]36号、附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》
“……1.适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”
（二）《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）
全文皆是分期抵扣规范，从不动产固定资产取得（包括投资受让、接受捐赠、偿债）、购建（包括已抵扣转用于不动产在建工程）分期；处置时的待抵扣进项税额转入；发生非正常损失的进项税额和待抵扣进项税额转出、原用于简易计税、集体福利等改变用途，也需要分期抵扣。（本期不动产进项税额增加额如下表所示）
| 本期不动产进项税额增加额 | 1.本期增加固定资产（取得凭证当期） | 直接购买 | 取得扣税凭证当期60%、40%在当月起13个月转进项税额 | |
| 接受捐赠、投资入股、抵债 | ||||
| 2.不动产在建工程（取得凭证当期） | 新建 | 超过原值50% | 建筑材料设计服务建筑服务给排水、采暖卫生通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施 | |
| 改建 | ||||
| 扩建 | ||||
| 修缮 | ||||
| 装饰 | ||||
| 3.其他：原来购置未抵扣现改变用途可抵扣 | 从改变用途的次月起60%（按净值率*原进项税额），另40%在次月起13个月转入进项税额 | |||
除了上述要求外，还有一个堪称“浩大”的工程：
“第十三条纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录”
文件写来容易，但每项不动产、在建工程对应材料明细何其多、每张发票也要逐一记录。纳税人工作量真的增加不是一点两点；减税了难道一定要以巨大的工作量来换取？
（三）《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第13号）
1、《增值税纳税申报表》表2，相关栏：第8、9、10、12、23、25-28栏；
2、附表5《不动产分期抵扣计算表》全部（如下表样），准确填报也有不小难度。
| 增值税纳税申报表附列资料（五） | ||||||
| （不动产分期抵扣计算表） | ||||||
| 税款所属时间：2016 年 7 月1 日至 2016 年 7月31日 | ||||||
| 纳税人名称：(公章) | 金额单位：元至角分 | |||||
| 业务顺序 | 期初待抵扣不动产进项税额 | 本期不动产进项税额增加额 | 本期可抵扣不动产进项税额 | 本期转入的待抵扣不动产进项税额 | 本期转出的待抵扣不动产进项税额 | 期末待抵扣不动产进项税额 |
| 1 | 2 | 3≤1+2+4 | 4 | 5≤1+4 | 6=1+2-3+4-5 | |
（四）《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第27号）
《本期抵扣进项税额结构明细表》是对上述第13号公告的再完善。