房地产开发企业所得税实务总结

一、文件依据

1、《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税实施条例》，是房地产开发企业所得税的法律、法规依据。

2、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号），房地产开发经营业务企业所得税处理办法。

3、《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号），明确了何为“开发产品已开始投入使用”。

4、《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》（国发〔2014〕5号），取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。

5、《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号），将税务管理方式由事先备案改为事后报送专项报告，充实和完善了房地产开发企业成本对象管理。

二、基础数据比对

1、国有土地使用证：土地出让金。

2、房屋拆迁补偿协议：拆迁补偿费。

3、建设工程规划许可证：建设规模，容积率，成本对象。

4、建设工程施工许可证：施工单位、监理单位、工程概算、开工日期。

5、预售许可证：预售时间。

6、买卖合同：交房时间，房屋售价。

7、测绘报告：可售面积、公共配套面积、建筑面积。

8、工程竣工验收备案表：完工时间。

9、竣工报告：竣工时间、建筑面积。

10、工程结算书：计税成本。

11、施工合同：计税成本。

12、土地出让合同：土地取得方式。

13、租赁合同：租金收入。

14、借款合同：利息费用。

1-4：企业确定产品开发，采集原材料，找建设单位施工。5-8：领预售许可证，就可以签买卖合同，备案表报房管部门后可与房屋购买者办房屋产权证，测绘报告有时在前在后，最终以测绘报告上的面积确定可售面积。

三、基础数据表填写

表一：基本情况表（样表）

基本情况表（表一）：根据测绘报告填写开工时间、可售面积，根据预售证书填写预售时间，根据竣工备案表填写完工时间、建筑面积，根据土地证填写土地面积。 根据《开发产品明细帐》、 《建设工程施工许可证》填写成本对象，如：多层/别墅/幼儿园，住宅/商铺， 一期/二期/会所/人防车位，A区/B区/C区。

表二：销售收入表

销售收入表（表二）以预收帐款明细帐、主营业务收入明细帐、开发产品明细帐为基础结合销售台帐、预售转收入明细表填写。

表三：开发成本表

成本项目一期二期会所幼儿园土地征用费及拆迁补偿费

前期工程费

建筑安装工程费

基础设施建设费

公共配套设施费

开发间接费

合计金额

开发成本表（表三）：以开发成本明细帐为基础填写。

1.土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用。包括土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费。

2.前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。

3.基础设施费又称红线内工程费，指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。

4.建筑安装工程费指直接用于建安工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。分为以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。

5.公共配套设施费指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。

6.开发间接费用指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

表四：开发产品表

项目一期二期会所成本对象……开发产品总成本

可售面积

单位成本

已售面积

销售成本

自用面积

自用成本

结存面积

开发产品表（表四）：根据表一、表二和开发产品明细帐、主营业务成本明细帐、固定资产明细帐填写。

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

自用开发产品的计税成本=自用开发产品面积×可售面积单位工程成本

结存面积=可售面积-自用面积-已售面积