关于《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）的整体介绍

本文件整合了之前营改增的政策，并将以前的政策废止，今后，增值税就是两个基本政策，一是营改增，即财税〔2016〕36号，一是暂行条例和实施细则。

以后增值税看这两个文件就可以了。

文件一如既往，包括四大部分：

实施办法：属于基本规定

有关事项的规定：不同业务的具体规定

过渡政策：旧业务的过渡规定、优惠政策过渡规定

跨境服务：服务出口的政策

今天重点介绍有关事项的规定，兼顾实施办法和过渡政策，不讲跨境服务。

下面介绍第二个附件：有关事项的规定，属于以往已经营改增的政策不提及。

【政策】关于不征收增值税的项目：存款利息。

【解读】与营业税一样，企业存款利息不征收流转税。但要注意存款不等于金融理财产品。

【政策】贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。

【解读】贷款利息收入包含了相关理财顾问性质的收入，贷款利息没有规定差额纳税，与营业税一样。企业获得的资金占用费、贷款利息也应该按此纳税。5.1以后企业收取的利息也按以上规定。

【政策】直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。

【解读】全额征税，没有差额纳税，但代收代付的资金关系不属于收入。

【政策】金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。

【解读】与营业税政策一样，实施差额纳税，注意企业的金融商品也应该按此纳税

企业的金融产品举例：股票、期货、外汇等。

【政策】经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额

【解读】与营业税政策一样，代理业务实施差额纳税。例如外贸代理，收取代理收入，可以减去支付给政府的行政事业收费。注意不能减去支付给第三方企业的服务费。

特别提醒：税务规定的代理不是看名字，是看业务。经纪代理的特点是有第三方。

【政策】旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。

【解读】旅游服务可以差额纳税。

注意：差额纳税可以凭普通发票（如餐费、住宿费）、行政事业收据（如签证费）、境外收款方的形式发票（如境外地陪的收费）抵减，不需要增值税专用发票。

提示：差额纳税在会计上是冲减销项，不属于进项。

【政策】试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

【解读】本款只针对建筑业中的简易计税纳税人，不适用小规模企业。可以减去收入差额纳税的是分包支出，接受分包方也应该是建筑企业，提供建筑业发票，可以是普通发票。

提醒：建筑企业简易征收包括：旧项目、清包工、甲方供应材料的项目。

【政策】房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

【解读】这是对房地产企业向政府支付土地价款的税务处理，土地价款没有专用发票，所以政策设计为在收入中抵减以后差额纳税。 注意土地价款个人理解应该包含土地出让金及其契税及其其他土地对价。

乱想：向政府支付土地出让金，政府以财政补贴方式奖励，出让金可以减去，财政补贴不缴纳流转税，不是有漏洞？

【政策】房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

【解读】注意是按建筑工程施工许可证的日期，所以双方签合同改变日期没有意义，已经许可开工还没有动工也可以。

提示：本次提到老建筑、不动产项目，都是以施工许可证的开工日期为依据。

【政策】2016年5月1日后取得不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

这是大家关心的房屋进项抵扣的政策。

【解读】这是关于不动产的进项抵扣。包括房产和房产相关在建工程。注意不动产在建工程不是全部工程，不构成不动产的在建工程不按本款政策，例如：设备安装在建工程不按此规定。分两年是指取得了进项发票以后两年，如果工程没有结算，没有取得专用发票，不计算起始时间。

【政策】取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产

【解读】注意抵扣的前提是有专用发票，上家交税，下家才可以抵扣，不要只想自己好事。

【政策】融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

【解读】融资租赁应该根据租赁期。简易建筑物由于会拆除，因此应该一次性抵扣。

【政策】纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

【解读】由于本次政策不允许贷款利息抵扣增值税，以上与贷款相关的费用视为利息支出，不能抵扣进项。

【政策】《试点实施办法》第三条规定的年应税销售额标准为500万元（含本数）

【解读】年营业额超过500万，属于一般纳税人。本次应该按2015年营业额，由各省级税务机关具体确定。

【政策】以下服务可以选择简易计税方法：文化体育服务

【解读】原营业税属于文化体育服务中的演出、体育、培训等服务可以按简易计税方式。

注意：简易计税不受规模限制，在5.1以后发生的新营业收入适用。

文化体育企业长长地松了一口气，不用听曾老师讲课了。

【下面介绍建筑行业的政策】

请留意：老项目、清包工、甲供材料、简易征收、差额纳税、预交几个关键词，并搞清相互关系。

【政策】一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

【解读】清包工是营业税就存在的概念，属于施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。可以选择也就是也可以选择按一般纳税人计税方式。

特点是：涉及的建筑材料很少，或者没有。例如：你购买建材产品，请工程方单纯安装。

注意：只适用一般纳税人，注意是可以选择，不是一定按简易，企业需要测算平衡点，还有甲方的要求。

乱想：很多为电信公司提供简单工程的业务都是否属于清包工呢？

【政策】一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

【解读】甲供材料也是营业税的旧概念。工程材料甲方取得发票抵扣了，工程方剩下的进项抵扣会很少，所以可以选择简易计税。

乱想：预计以后甲供材料会盛行，但工程方会放弃材料的利润还是愿意按一般纳税人交税呢？甲方取得建材发票的风险比较高。

原来，曾老师担心：建筑业务压力很大，现在看来，结合不同业务模式，一般纳税人中有简易征收，建筑业日常应该还是不错的。不过，筹划空间比较大，需要仔细测算。

【政策】一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

【解读】老项目的规定也是按施工许可证的开工时间，乱改合同没有意义。

注意：老项目应该是延续到5.1以后，5.1以前已经完成，只是对方不给钱，所以没有开票的，应该在4月底缴纳营业税。按老项目处理有风险。

【政策】一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

【解读】1、一般纳税人异地实施工程，如果按一般纳税人计税方法的（老项目可以按简易、清包工可以简易、甲供材料可以简易），可以减去分包工程款作为在外地预交税计税基础，但分包工程方没有提供专用发票不能抵扣，注意是预交可以减去分包。

2、需要在异地预交2%的增值税，回到机构所在地抵减应交的增值税。

注意：一般纳税人项目的进项可以汇总抵减，不是分项目抵减（简易计税项目不能抵减），外地预交税金是抵减应交增值税，不是作为进项处理。

【政策】一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

【解读】建筑业异地适用简易计税的，也可以减去分包支出，在当地按3%预交，基本上与营业税政策保持一致。注意对应进项不能抵扣。

3%的预交应属于比较高的，回来以后，税务机关还会跟你说保持税负率。

总结：建筑业认定一般纳税人，有分别采用清包工、甲供、一般业务模式，比较有筹划空间，企业需要仔细测算。

建筑业营改增压力不大，筹划空间大，庆祝。

【下面讲不动产销售的规定】

单位、个人想进行二手房买卖的请关注了。

整体而言，与营业税差不多

【政策】一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额

【解读】该条也适用不是房地产企业，发生销售不动产的一般纳税人。旧房屋的销售，与营业税政策基本一致，按差额的5%纳税。

差额征收的依据是购房等的发票凭证。

注意纳税地点也是在房地产所在地。后面的不动产销售、租赁都是这一原则。

【政策】一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

【解读】这是旧房属于自建，营改增以后销售的税务规定，包括房地产企业，也包括非房地产企业，自建房屋没有差额纳税的规定。

自建房屋不能拿材料、设备去做差额纳税。

【政策】一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

【解读】这是关于一般纳税人5.1以后进行外购新房屋的二手房交易的规定，与目前的政策类似，按差额部分5%在房产所在地预交，5%是预征税率，计税方法是一般纳税人方式，税率是11%。

总结：一般纳税人的二手房买卖，不论新旧，都是类似的政策。这样的政策设计，简化了不动产销售的税务处理，充分体现中国人制定政策的灵活性原则。

【政策】一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

【解读】这是关于一般纳税人5.1以后进行自建新房屋的销售的政策，也是按5%在所在之地预交，没有差额预交的规定。

【政策】其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额

【解读】这是大家关系的个人二手房买卖的增值税规定。适用差额纳税，征收率5%。原来关于2年的规定继续保留，在过渡的规定列示，但对几个大城市有特别规定。整体而言，个人销售二手房基税负没有变化。

特别地：不动产相关的税款，国税机关委托当地地税机关代征。怎么样？中国人再一次比较灵活了。

以上是不动产的政策，包括一般纳税人、小规模纳税人、个人。整体而言是类似的，简易征收与营业税也是类似的，就地纳税也是一样的，为匹配增值税，增加了预交税的规定。

【政策】一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额

【解读】实施旧房屋出租的政策，可以简易计税，但征收率设计为5%。

有人会问：那我是转租，怎么办？个人理解：按类似营业税，大家分别缴纳5%。

【政策】公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。

【解读】这是旧公路收费的政策，可以简易计税，适用税率3%。

前两天，公路股票大涨，说的是因为这一条政策。

【政策】一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

【解读】这是对一般纳税人异地出租新房屋的征管，在所在地预交税。既然是一般纳税人，就应该适用11%的税率。

要求按3%在外地预交。注意不是按3%简易计税。3%的预交属于比较高的。

注意：外地预交的税，不是销项，也不作为进项，是作为应交税金的借方，属于已经缴纳的税金。

外地出租物业对应的进项可以在总部机构抵扣。

【政策】其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

【解读】这是对个人出租物业的规定。与营业税类似。住房按1.5%，其他按5%。

住房出租营业税规定税率为5%，1.5%是优惠，营改增以后也是按此操作。

【政策】试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

【解读】5.1以前发生的已经纳税服务，5.1以后发生退款，不能开具增值税红字发票，应该按营业税处理.基本原则：营业税按营业税，增值税按增值税。

5.1之后税务上有问题，涉及的是5.1之前的，请找地税解决。

【下面介绍实施办法中应注意的问题】

个人，是指个体工商户和其他个人。注意政策的表述，其他个人才是自然人，个人包含的个体户往往与个人的政策不一致。

【政策】除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人

【解读】千万别想，明年我把营业额降低，就会成为小规模，一般纳税人不能变为小规模。亲！

【政策】以下为非应税行为：

（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。

（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。

注意：这两种情况不属于应税行为，不缴纳增值税，饭堂收员工的饭费不纳税。

【政策】以下行为应该视同销售：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

【解读】营改增政策的视同销售范围比营业税要大，本次试点的四大行业要提高警惕。

注意：促销、推广、福利活动中的行为可能涉及视同销售，但注意无偿赠送与发生消费的赠送不是一回事。

【政策】建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

很多人关心卖地，税率11%，买地再卖地，应该可以减土地价款，差额纳税。

【下面介绍不能抵扣的进项】

用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产

简易计税项目不分新、老，进项不能抵扣。

免税项目包括过渡期项目。

购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务

旅客运输以前就是这么规定的。

本次营改增的贷款服务，包括利息、理财顾问费等，对应进项不能抵扣。

餐饮服务：预计只能开具普通发票。

居民日常服务：主要面向个人的服务，单位承担费用。

娱乐服务：可以按原来营业税的规定理解。唱K，高尔夫等属于娱乐行业。

由于时间的关系，今晚的快速解读先告一段落。请关注理道今后几天的政策分析、网上解读活动、培训课程。

谢谢大家。

由于快速解读，可能存在理解上的偏差，请保持警惕。