关于发布茂名市2021年土地增值税工程造价核定扣除标准的公告
为了进一步做好我市土地增值税清算管理工作，促进我市房地产业健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)等有关规定，国家税务总局茂名市税务局 茂名市住房和城乡建设局联合制定了《茂名市2021年土地增值税工程造价核定扣除标准》(以下简称《标准》)，现将相关事项公告如下:
本《标准》适用于土地增值税清算时扣除房地产开发成本中“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价金额核定。
本公告自发布之日起施行。
特此公告。
国家税务总局茂名市税务局
茂名市住房和城乡建设局
2025年4月2日
关于《国家税务总局茂名市税务局 茂名市住房和城乡建设局关于发布茂名市2021年土地增值税工程造价核定扣除标准的公告》的解读
国家税务总局茂名市税务局与茂名市住房和城乡建设局联合制发了《国家税务总局茂名市税务局 茂名市住房和城乡建设局关于发布茂名市2021年土地增值税工程造价核定扣除标准的公告》(以下简称《公告》)。现解读如下：
一、 《公告》出台背景
为规范和推进土地增值税清算工作，有效提升清算质效，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修改)第四条关于“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”的规定，以及《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)第五条关于“税务机关可参照当地工程造价指标，结合市场因素，确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准”的规定，国家税务总局茂名市税务局、茂名市住房和城乡建设局于2017年12月25日联合制发了《茂名市地方税务局 茂名市住房和城乡建设局关于发布茂名市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准的公告》，于2021年10月28日联合制发了《国家税务总局茂名市税务局 茂名市住房和城乡建设局关于发布茂名市2017-2020年土地增值税工程造价核定扣除标准的公告》。由于此类指标不同年度对应不同的标准，随着时间的推移，需要补充新年度的标准，所以制发本《公告》。
二、 《公告》的主要内容
《公告》主要内容为茂名市2021年土地增值税工程造价核定扣除标准，分为楼宇建筑工程(含基础工程、地下室工程、地上建筑工程、特殊装饰工程)、室外工程(含室外配套工程、其他工程)两大类进行编制，含户内装修综合指标细目组成及园林绿化工程综合指标细目组成。
茂名市2021年土地增值税工程造价核定扣除标准适用于茂名市2021年房地产项目扣除房地产开发成本中“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价金额核定。
三、 《公告》生效时间
《公告》自发布之日起施行。
| 附件1-1 | 茂名市2021年土地增值税工程造价核定扣除标准 | ||||
| 分类 | 模块名称 | 造价指标值（元/㎡） | 备 注 | ||
| 楼宇建筑工程 | 基础工程 | 天然基础 | 140 | 1.按总建筑面积计； 2.若有两种或以上类型桩，按相应占比综合折算指标，相应占比按其对应的基座平面面积比例计。 3.桩基础综合指标按城区范围内地质状况良好的情况测算，不包括特殊地质情况，如遇溶洞，需增加采取灌浆或其它方式进行地质处理的费用；其中，桩基础指标中预制管桩综合考虑了桩径Φ300×70、Φ400×95、Φ500×100、Φ500×125等的A型及AB型管桩。 | |
| 桩基础 | 预制管桩 | 159 | |||
| 旋挖桩 | 185 | ||||
| 钻（冲）孔桩 | 249 | ||||
| 地下室工程 | 共1层 | 3336 | 1.按地下室总建筑面积（含人防面积）计算； 2.含场地平整、土方挖运及回填、基坑支护，土建、装修（含地下室电梯前室）、给排水、电气照明、消防、智能化系统、防雷、通风、停车场标线标识标牌等；地下室工程综合指标已综合考虑了地坪漆、金刚砂、固化剂、车位界钉和预留充电桩接入增加费等； 3.地下室层高3~5.8m计。 | ||
| 共2层 | 3284 | ||||
| 共3层 | 3603 | ||||
| 人防工程增加费+ | 977 | 1.按地下室人防建筑面积计； 2.‘+’表示除地下室通用指标外，因人防部分而增加的单方造价； 3.“人防工程增加费+”是指除地下室通用指标外，因人防部分而增加的单方造价，是个叠加指标，使用时应该与地下室通用指标叠加使用，含人防土建、人防给排水、人防电气、人防通风、人防门等。 | |||
| 地上建筑工程 | 低密度低层住宅 | 2569 | 1.按建筑物总层数对应各模块相应建筑面积计算，塔楼下面有裙楼的，应扣除裙楼建筑面积； 2.低密度低层住宅综合考虑了独栋及联排别墅，存量的别墅项目可参照使用； 3.单体建筑的公共设施配套用房包括幼儿园、居委（派出所）用房、物业用房、垃圾站、厕所等，按满足基本使用标准计； 4.其他模块均按毛坯交楼标准（含土建、安装），含外立面、屋面保温隔热装饰和公共区（大堂、电梯前室、楼梯间）装修，户内按毛坯标准：墙面、地面、天棚抹灰，门（入户、防火、其他）、铝合金门窗、护栏，配电箱、弱电箱（网络、电讯、有线电视）、智能化、消防设施、防雷、给水入口和排水出口等； 5.住宅塔楼第1、2层等楼层为商铺、办公等用途的，参考“商业裙楼”造价指标； 6.不含电梯及柴油发电机组设备费用； 7.商业裙楼层高首层按5~6m，标准层3.6~4.5m计； 8.住宅塔楼层高按3m计。 | ||
| 公共设施配套用房 | 2608 | ||||
| 商业裙楼 | 2320 | ||||
| 住宅(塔)楼 | ≤6层 | 1935 | |||
| 7-11层 | 2029 | ||||
| 12-17层 | 2043 | ||||
| 18-22层 | 2095 | ||||
| 22层以上（100米以下） | 2291 | ||||
| 100米以上 | 2490 | ||||
| 商业(塔)楼 | ≤6层 | 2450 | 1.按建筑物总层数对应各模块相应建筑面积计算，下面有裙楼的，应扣除裙楼面积； 2.按毛坯交楼标准（含土建、安装），含外立面、屋面保温隔热装饰；公共区（大堂、电梯前室、楼梯间）装修；户内毛坯：墙面、地面、天棚抹灰，门（入户、防火、其他），铝合金门窗、护栏，配电箱、弱电箱（网络、电讯、有线电视），智能化、消防设施、防雷、给水入口和排水出口等； 3.不含电梯、中央空调设备及柴油发电机组设备费用； 4.层高首层按5~6m，标准层3.6~4.5m计。 | ||
| 7-12层 | 2109 | ||||
| 13-18层 | 2133 | ||||
| 18层以上（100米以下） | 2278 | ||||
| 100米以上 | 2498 | ||||
| 特殊装饰工程 | 户内装修 | 1018 | 1.按套内建筑面积计，中等装修标准； 2.装修标准 客厅：地面抛光砖、简单吊顶、刷乳胶漆、踢脚线；房间：复合木地板、顶角线、踢脚线、刷乳胶漆、木门；厨房：铝扣板吊顶、吊柜和厨柜（含抽油烟机、消毒柜、燃气灶、洗菜盆和水龙头等）、墙面砖、防滑地砖；卫生间：铝扣板吊顶、墙面砖、防滑地砖、洗手间吊地柜（含洗手台盆、水龙头）、淋浴间，坐便器等。 3.安装 配电箱和弱电箱及其全屋布线、开关插座、灯具，给水管安装等； 4.造价指标细目详见《户内装修综合指标细目组成》。 | ||
| 高档外立面 | 干挂石材增加费+ | 590 | 1.干挂石材和玻璃幕墙均按其外立面面积计； 2.‘+’表示采用挂石、玻璃外幕墙而额外增加的造价指标。 | ||
| 玻璃幕墙增加费+ | 1008 | ||||
| 室外工程 | 室外配套工程 | 高低压配电 | 高压电缆（元/m） | 1875 | 1.除注明外按各模块占地面积计； 2.高低压配电中的高压电缆按直埋方式考虑，电缆保护管为塑料保护管，并综合考虑用地红线外路面或人行道的拆除及修复；高压电缆规格为3×300mm²，按电缆累计总长度以m计算； 3.室外小区道路(含排水管）按道路占地面积计算； 4.室外泳池含设备，按设计储水体积计； |
| 配电房设施（元/KVA） | 1332 | ||||
| 室外小区道路（含排水管） | 447 | ||||
| 室外泳池(元/m³) | 1849 | ||||
| 园林绿化 | 249 | 1.园林绿化包括绿地整理、乔木、灌木、露地花卉、草皮等植物的种植及保养，绿化给排水安装等； 2.不含园建工程； 3.造价指标细目详见《园林绿化工程综合指标细目组成》。 | |||
| 其他工程 | 挡土墙 （元/ m³） | 砌石 | 702 | 1.按实体体积计（含压顶、基础，不含垫层）。 | |
| 钢筋混凝土 | 2204 | ||||
| “三通一平”土方挖运工程（元/ m³） | 25 | 1.按实体体积计； 2.仅指前期“三通一平”土方开挖，运距按5km计，每增减1km增减3元/m³。 | |||
| 附件1-2 | |||||||
| 户内装修综合指标细目组成 | |||||||
| 单价合价单位：元 | |||||||
| 装修分类 | 工程量 | 2021年 | 备注 | ||||
| 数量 | 单位 | 单价 | 合价 | ||||
| 装饰 | 客厅 房间 | 房间门 | 3 | 樘 | 1477.00 | 4431.00 | 1、简单吊顶包含：窗帘盒、石膏线等； 2、抛光砖、复合木地板包含：门槛石、10cm以内窗台石。 |
| 简单吊顶 | 20 | ㎡ | 140.00 | 2800.00 | |||
| 天花、墙面刷乳胶漆（含腻子） | 250 | ㎡ | 33.00 | 8250.00 | |||
| 抛光砖（含踢脚线） | 40 | ㎡ | 234.00 | 9360.00 | |||
| 复合木地板（含踢脚线） | 40 | ㎡ | 258.00 | 10320.00 | |||
| 厨房 卫生间阳台 | 厨房门 | 1 | 樘 | 1828.00 | 1828.00 | 1、厨柜包括：地柜、吊柜、洗菜盆、水龙头、下水器等； 2、洗手台柜包括：洗手盆、镜子、水龙头、下水器等； 3、卫浴设施包括：淋浴间、座（蹲）厕、沉箱板、二次防水、多功能花洒、卫浴五金挂件、厕纸盒、毛巾杆等； 4、墙身砖包含：10cm以内窗台石； 5、防滑地砖包含：门槛石。 | |
| 卫生间玻璃门 | 2 | 樘 | 1547.00 | 3094.00 | |||
| 铝扣板天花 | 14 | ㎡ | 150.00 | 2100.00 | |||
| 墙身砖 | 51 | ㎡ | 149.00 | 7599.00 | |||
| 防滑地砖 | 24 | ㎡ | 174.00 | 4176.00 | |||
| 厨柜 | 4.5 | m | 2485.00 | 11182.50 | |||
| 抽油烟机,灶具 | 1 | 套 | 3564.00 | 3564.00 | |||
| 消毒柜 | 1 | 套 | 2462.00 | 2462.00 | |||
| 卫生间洗手台柜 | 2 | 套 | 2485.00 | 4970.00 | |||
| 卫浴设施 | 2 | 套 | 4501.00 | 9002.00 | |||
| 其他安装 | 灯具 | 12 | 套 | 248.00 | 2976.00 | 1、开关、插座安装含管线； 2、水龙头为阳台、卫生间简易水龙头； 3、室内给排水系统含管线、地漏等； | |
| 开关 | 18 | 套 | 145.00 | 2610.00 | |||
| 插座 | 30 | 套 | 197.00 | 5910.00 | |||
| 水龙头 | 4 | 套 | 126.00 | 504.00 | |||
| 排气扇 | 3 | 套 | 177.00 | 531.00 | |||
| 室内给排水系统 | 79 | m | 52.00 | 4108.00 | |||
| 总计 | 元/100m² | / | 101777.50 | ||||
| 说明：1、以套内建筑面积100平方米三房（双卫）室内精装修工程量为例； 2、数量为相应实际户内装修工程量，单位为㎡、m、樘、套等； 3、门制作及安装，含补墙缝（水泥沙）、门锁、五金、门吸、门套线等； 4、灯具：综合考虑各种灯型； 5、开关包括：三位单联开关、二位双联开关、一位双联开关等； 6、插座包括：一位开关带二三插、二三插、电视插、电话插、网络插等； 7、以上单价综合考虑户内成品保护，凿槽及修复，安全文明施工费，清洁费等费用。 | |||||||
| 附件1-3 | ||||||
| 园林绿化工程综合指标细目组成 | ||||||
| 单价合价单位：元 | ||||||
| 绿化类别 | 工程量 | 2021年 | ||||
| 单位 | 数量 | 单价 | 合价 | |||
| 绿化工程（按绿化面积10000㎡测算） | 乔木种植 | 株 | 450 | 2147.65 | 966442.50 | |
| 灌木种植 | 株 | 690 | 310.12 | 213982.80 | ||
| 花卉及地被种植 | ㎡ | 5500 | 134.25 | 738375.00 | ||
| 草皮种植 | ㎡ | 4500 | 44.37 | 199665.00 | ||
| 绿地整理 | ㎡ | 10000 | 37.31 | 373100.00 | ||
| 总计 | 元/10000m² | / | 2491565.30 | |||
| 附注： | 1、乔木配置情况如下： | |||||
| 胸径5-10cm | 280棵 | |||||
| 胸径11-15cm | 113棵 | |||||
| 胸径16-24cm | 42棵 | |||||
| 胸径25-30cm | 6棵 | |||||
| 胸径31-40cm | 4棵 | |||||
| 胸径40cm以上 | 5棵 | |||||
| 2、灌木配置情况如下： | ||||||
| 苗高×冠幅 100~120cm×100~120cm | 307棵 | |||||
| 苗高×冠幅 100~120cm×160~180cm | 50棵 | |||||
| 苗高×冠幅 140~160cm×140~160cm | 131棵 | |||||
| 苗高×冠幅 180~200cm×200~240cm | 26棵 | |||||
| 苗高×冠幅 100~120cm×130~150cm | 103棵 | |||||
| 苗高×冠幅 100~120cm×200~220cm | 25棵 | |||||
| 苗高×冠幅 160~180cm×180~200cm | 48棵 | |||||
| 3、花卉及地被种植密度按25~36袋/m2考虑； | ||||||
| 4、绿化保养期按12个月考虑； | ||||||
| 5、绿化给排水已综合考虑。绿化给水按人工取水浇灌考虑。 | ||||||